Vivi in una casa o in un condominio che necessita di interventi migliorativi? Qualsiasi azione tu debba fare rientra tra le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, o meglio in una delle due.
Oggi vediamo proprio quali sono le differenze più importanti tra le due tipologie di intervento, alcuni esempi pratici e le responsabilità in capo a proprietari e inquilini.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: una prima distinzione
Il Testo Unico dell’Edilizia (T.U.E.) raggruppa le diverse tipologie di intervento edilizio in 8 categorie:
- manutenzione ordinaria
- manutenzione straordinaria
- restauro e risanamento conservativo
- ristrutturazione edilizia
- nuova costruzione
- ristrutturazione urbanistica
- interventi di conservazione
- interventi di ristrutturazione importante
Oggi ci concentriamo sulle prime 2 tipologie.
Manutenzione ordinaria: che lavori comprende?
Secondo il Testo Unico Edilizia, gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano tutte quelle attività necessarie per mantenere l’edificio in efficienza, riparando e rinnovando le finiture e integrando o sostituendo gli impianti tecnologici esistenti.
Sono considerate parte di manutenzione ordinaria tutte quelle operazioni che ci permettono di avere una casa che funziona al meglio.
Esempi di manutenzione ordinaria
Interventi di manutenzione ordinaria: parliamo di tutti quei lavori che servono per mantenere in efficienza la tua casa e che ti permettono di evitare interventi più costosi in futuro.
Ma cosa rientra precisamente in questa categoria?
• Opere interne: non solo gli impianti tecnologici, ma anche le finiture e gli arredi di casa. Se le piastrelle del bagno si sono scheggiate o se gli infissi hanno bisogno di una mano di vernice, allora è giunto il momento di intervenire
• Opere esterne: parliamo di tutti quei lavori che riguardano l’involucro edilizio della casa. Dalle coperture alle facciate, passando per i serramenti e le grondaie, la manutenzione ordinaria serve a prevenire infiltrazioni d’acqua e a garantire la sicurezza degli occupanti
Ecco una lista completa delle principali opere che rientrano nella manutenzione ordinaria di una casa o appartamento:
• Riparazione, rinnovamento e sostituzione di intonaci, pavimenti, porte e finestre, controsoffitti, apparecchi sanitari, canne fumarie e di ventilazione
• Manutenzione degli impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e gas
• Miglioramento dell’impiantistica per l’efficienza energetica
• Verniciatura, tinteggiatura e rifiniture
• Rivestimenti interni ed esterni
• Sostituzione di elementi tecnologici obsoleti per ascensori
• Controllo e manutenzione dell’ascensore
• Lavori a comignoli e grondaie
• Sostituzione di persiane mantenendo le caratteristiche preesistenti
• Impermeabilizzazioni di tetti e terrazze
• Sistemazione di ringhiere e parapetti
• Pulizia di grondaie, terrazze e spazi comuni
• Aggiunta di nuovi apparecchi sanitari in bagni esistenti
• Sostituzione di serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine, grondaie e cornicioni
• Installazione di scale retrattili e impianti per l’estrazione del fumo
Ricorda sempre che la manutenzione ordinaria è importante per mantenere la casa in buone condizioni e prevenire costi maggiori in futuro.
Manutenzione straordinaria: che lavori comprende?
Riprendendo, anche in questo caso, il T.U.E., gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti di un edificio, comprese quelle strutturali, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. È importante che tali opere non alterino la dimensione complessiva dell’edificio o abbiano un impatto significativo sulla destinazione d’uso, causando un aumento del carico urbanistico.
La manutenzione straordinaria può essere considerata una soluzione intermedia tra la manutenzione ordinaria e una vera e propria ristrutturazione di un edificio.
Una carattertica che non può mai mancare è l’elemento di innovazione consistente e significativo, anche in termini di impegno di chi si occupa di organizzare il lavoro.
Esempi di manutenzione straordinaria
Ci sono molti interventi di manutenzione che possono essere considerati “straordinari”:
- Interventi interni: consolidamento delle strutture portanti interne, lavori di sottomurazione e deumidificazione, sostituzione di solai e apertura/chiusura di porte. Inoltre, potrebbe essere necessario creare, eliminare o modificare partizioni interne, locali per servizi igienici e tecnologici, nonché dotare l’immobile di nuovi impianti
- Interventi esterni: lavori di modifica delle caratteristiche, posizioni, forme e colori delle strutture preesistenti, opere di sostegno e contenimento, consolidamento delle strutture portanti perimetrali e delle coperture e adeguamento del loro spessore e caratteristiche ai requisiti di isolamento. Potrebbe anche essere richiesta la sostituzione della struttura portante della copertura senza effettuare modifiche geometriche
Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche l’installazione o la sostituzione della stufa a pellet, del climatizzatore e della pompa di calore.
Differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria
A questo punto, è sicuramente più chiara la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria.
La manutenzione ordinaria:
- Non riguarda opere strutturali della dimora
- Serve per mantenere in efficienza struttura, impianti e infissi
La manutenzione straordinaria:
- Riguarda operazioni di riqualificazione sostanziale della dimora, con modifiche anche evidenti di mura, soffitto e sezioni strutturali della casa
- Deve contenere almeno un elemento di novità rispetto all’opera preesistente
- Può includere interventi finalizzati all’utilizzo di fonti rinnovabili di energia, come l’installazione di una stufa a pellet o di impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
Altre differenze riguardano i documenti necessari e le responsabilità economiche.
La SCIA
L’importanza di saper distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria riguarda anche l’aspetto burocratico.
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ottenuta dal Comune è un documento necessario per poter avviare i lavori, ma è richiesta solo in caso di manutenzione straordinaria. Con la manutenzione ordinaria, invece, la SCIA non è necessaria.
Chi paga i lavori di manutenzione?
Se, in caso di unico proprietario, non v’è alcun dubbio sulla responsabilità economica legata ai costi di manutenzione, è in caso di affitto che la situazione si fa più confusa. In questo caso, il proprietario della casa è responsabile di tutte le spese necessarie per garantire all’inquilino il massimo godimento della proprietà, inclusi i costi di riparazione dei guasti domestici e gli impianti elettrici, idrici e del gas, nonché le spese per muri, tetti e coperture, a meno che i danni non siano causati dall’inquilino stesso.
Quindi, possiamo affermare che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario, a meno che ci sia una clausola nel contratto di locazione che stabilisca il contrario. Tuttavia, il proprietario non è tenuto a pagare per le riparazioni causate dal comportamento negligente o colposo dell’inquilino o dei suoi familiari.
Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio
Cosa succede se vivi in condominio? Come vengono ripartite le spese?
Il regolamento condominiale prevede che l’amministratore abbia la possibilità di avviare lavori di manutenzione ordinaria senza il consenso dell’assemblea condominiale, ma dovrà poi presentare il rendiconto consuntivo per l’approvazione delle spese. Nel caso invece in cui sia l’assemblea a prendere la decisione di intraprendere un lavoro di manutenzione, occorre rispettare le maggioranze previste dalla legge.
In caso di lavori di manutenzione straordinaria, la relativa approvazione è subordinata alle stesse maggioranze valide per la manutenzione ordinaria.
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione, è necessario verificare se tra i condomini esistono degli accordi preesistenti. In mancanza di tali accordi, la ripartizione avviene in base alle tabelle millesimali, salvo alcune eccezioni previste dalla legge.
Ad esempio, le spese per la manutenzione di scale e ascensori vanno divise in parti uguali tra i condomini in base ai millesimi e all’altezza del piano. Inoltre, se un bene condominiale, come il lastrico solare, è affidato in uso esclusivo a uno o più condomini, le spese per la sua manutenzione sono suddivise per un terzo tra i condomini che ne fanno uso e per due terzi tra gli altri condomini.
L’importanza della distinzione
La manutenzione dell’immobile è tanto importante quanto essere in grado di attribuire ogni intervento alla manutenzione ordinaria o a quella straordinaria. Questa differenziazione non solo determina la necessità di ottenere autorizzazioni per l’avvio lavori, ma anche la possibilità di accedere alle detrazioni fiscali.
Tuttavia, ricorda che se hai intenzione di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile o desideri aggiungere spazi vivibili, entri nella sfera della ristrutturazione edilizia, con conseguenti implicazioni legali e fiscali. Se stai per affrontare un progetto di ristrutturazione della tua abitazione, quindi, contattaci. Ti forniremo i nostri consigli per farlo al meglio e senza alcuna sorpresa.